内容简介

本书详细讲解了房地产开发企业主要的会计核算事项，涵盖了房地产开发企业的设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段、投资性房地产、利润结转及分配和财务会计报告等主要业务流程。本书按照房地产开发业务的阶段流程依次介绍，条理分明，便于读者了解各个业务阶段的会计核算的特点与要求。这也是本书的特点和优势。
本书适用于在房地产开发企业从事会计工作的实务工作者，通过列举大量实例，很好地将实务和理论相结合，有利于读者融会贯通，深入掌握。

PREFACE
世界经济的快速发展使得全球化成为大势所趋。加入世贸组织以后，我国经济也得到迅猛发展，在面临很多发展机遇的同时，我国企业将不得不应对更多更复杂的挑战。这就需要我们严于律己，加强自身的修炼，积极与国际接轨。对于会计行业来说，我们争取与国际接轨的努力一直都没有停止过，近几年我国财会制度的变革和创新较快，取得了很多可喜的成果，目前最新颁布的《企业会计准则》（准则截至2019年1月1日）就是顺应国际化发展的又一成果。
《企业会计准则》是通用于全国各行业的准则，其优点是适用范围广，但是因各行业的情况都不太相同，在具体实施过程中有些细节的处理就存在一些差异。因此，为了满足房地产开发企业会计人员的需要，我们编写了这本书。本书是为了帮助房地产开发企业会计人员领会新企业会计准则的精髓、依据新准则做好房地产开发企业会计实务工作所编写的。全书结合房地产开发企业的特点，对房地产开发企业有关会计政策的选择、会计科目的设置和使用、财务报告披露的相关信息等方面做了较为详细的讲述。另外，书中还强调基本理论、基本知识、基本方法和基本技能的结合，并在阐明基本理论、方法的基础上，通过举例来解读有关准则内容，以帮助读者理解。

本书的主要亮点：
房地产企业会计与纳税真账实操从入门到精通

前言


1依据目前最新的企业会计准则及相关法规编写
本书以财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计准则指南》、《企业会计准则讲解》为依据，结合房地产开发企业的特点，对房地产开发企业有关会计政策的解读、会计科目的设置和使用、财务报告披露的相关信息等方面做了较为详细的论述。
2用图表的形式来展现会计内容
本书将会计内容以图表的方式展现，使得原本枯燥的内容能够精炼、明确、有序而规范地展现在读者面前，这样不仅能使读者较快地了解知识的精髓，也能加深对知识的理解和掌握。
3突出房地产开发企业会计核算的特点
本书突出房地产开发企业会计核算的特点，结合房地产开发企业业务的特性介绍会计核算的内容和方法，将准则的统一性、原则性和房地产开发企业业务的特殊性结合起来，针对性强。
由于水平有限，本书中有些细节的讲解可能不尽完善，疏漏之处敬请读者批评指正。读者咨询邮箱为duzhezixun@139com。

编者

CONTENTS










第一章房地产开发企业会计概述

第一节房地产开发企业业务概述

一、房地产开发企业的主要业务

二、房地产开发企业的经营特点

第二节房地产开发企业会计概述

一、房地产开发企业会计的概念

二、房地产开发企业会计的职能

三、房地产开发企业会计核算的主要内容

四、房地产开发企业会计核算的特点

五、房地产开发企业会计科目设置

六、房地产开发企业的建账

第三节应纳税种及税率


第二章企业设立和获取土地阶段

第一节企业设立阶段业务概述

一、房地产开发企业出资方式

二、房地产开发企业开发经营资质

第二节企业设立阶段会计处理

一、实收资本的核算

【例21】投资者以货币出资的会计核算（存在资本溢价）

【例22】投资者以货币出资的会计核算

【例23】投资者以非货币出资的会计核算（以固定资产

出资）

【例24】投资者以非货币出资的会计核算（以原材料

出资）

【例25】投资者以非货币出资的会计核算（以无形资产

出资）

【例26】投资者以债权出资的会计核算

【例27】将资本公积转为实收资本或者股本的会计核算

【例28】将盈余公积转为实收资本的会计核算

【例29】实收资本（或股本）的增减变动的会计核算

（追加投资）

【例210】实收资本（或股本）的增减变动的会计核算

（公司内部回购）

二、资本公积的核算

【例211】资本溢价的会计核算

【例212】股本溢价的会计核算


目录



三、开办费的核算

【例213】开办费的会计核算

第三节获取土地阶段

一、获取土地的主要方式

二、我国有关土地的主要制度

三、获取土地阶段纳税处理

【例214】契税的计算（外部投入土地使用权）

【例215】契税的计算（公司内部购入土地使用权）

【例216】印花税的计算

【例217】耕地占用税的计算

【例218】城镇土地使用税的计算

四、获取土地阶段会计处理

【例219】用于土地开发的土地使用权的会计核算

【例220】用于商品房开发的土地使用权的会计核算

【例221】自建用房的土地使用权的会计核算

【例222】暂时没有确认使用用途的土地使用权的会计

核算

【例223】用于赚取租金的土地使用权的会计核算


第三章开发建设阶段

第一节开发成本概述

一、开发产品成本的构成

二、开发产品成本核算对象的确定

三、开发产品成本计算期

四、开发产品成本的科目设置及核算内容

第二节土地开发成本的核算

一、土地开发支出划分和归集的原则

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

三、土地开发成本的核算

【例31】土地开发成本的会计核算

第三节房屋开发成本的核算

一、房屋开发成本核算对象的确定

二、房屋开发成本的归集

三、房屋开发成本的结转

四、房屋开发成本核算方法举例

【例32】房地产开发成本的会计核算

第四节配套设施开发成本核算

一、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目设置

二、配套设施开发成本的归集

三、配套设施开发成本的结转

四、配套设施开发成本核算举例

【例33】配套设施开发成本的会计核算

第五节开发建设阶段纳税及

一、城镇土地使用税

二、印花税

【例34】印花税的计算

三、其他税种

第六节自营开发工程成本的核算

一、自营工程成本核算的对象和项目

二、自营工程成本中材料费的归集和分配

【例35】材料费用分配的会计核算

三、自营工程成本中人工费的归集和分配

【例36】人工费归集与分配的会计核算

四、机械使用费的归集和分配

【例37】机械使用费的会计核算（实际台时法）

【例38】机械使用费的会计核算（比例调整法）

五、自营工程成本中辅助生产费用的归集和分配

【例39】自营工程成本中辅助生产费用的会计核算

六、其他直接费用的归集和分配

【例310】其他直接费用的会计核算

七、间接费用的归集和分配

【例311】间接费用的会计核算

八、自营工程成本核算程序小结

第七节发包开发工程及其价款结算的核算

一、工程价款结算的办法

二、应付工程款和预付备料款、工程款的核算

【例312】应付工程款、预付备料款、工程款的会计

核算

第八节代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

二、代建工程开发成本的核算

【例313】代建工程开发成本的会计核算


第四章转让及销售阶段

第一节转让及销售阶段业务概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

三、销售其他建筑物

四、代建工程

五、其他业务收入

第二节转让及销售的账务处理

一、商品房销售收入的会计核算

【例41】商品房销售收入的计算

【例42】商品房销售印花税的计算

【例43】商品房销售土地增值税的计算

【例44】商品房预售的会计核算

【例45】代收配套设施费、办证费、维修基金的会计

核算

【例46】商品房销售的会计核算

【例47】商品房销售分期收款销售收入的会计核算

【例48】采用委托方式销售开发产品的会计核算

【例49】委托代销商品房的会计核算（视同买断）

二、土地使用权转让的会计核算

【例410】土地使用权转让的会计核算

三、配套设施转让的核算

四、销售周转房的核算

五、代建工程收入的核算

【例411】代建工程收入的会计核算

六、其他业务收入的核算

【例412】其他业务收入的会计核算


第五章投资性房地产

第一节投资性房地产的特征与范围

一、投资性房地产的定义及特征

二、投资性房地产的范围

第二节投资性房地产纳税处理

一、增值税及附加

二、印花税

【例51】印花税的计算

三、房产税

【例52】房产税的计算（以房产原值计算）

【例53】房产税的计算（以租金计算）

第三节投资性房地产的账务处理

一、投资性房地产的确认和初始计量

【例54】外购投资性房地产的确认和初始计量的会计核算

【例55】自行建造投资性房地产的确认和初始计量的

会计核算

二、与投资性房地产有关的后续支出

【例56】投资性房地产资本化的后续支出的会计核算

（采用成本模式后续计量）

【例57】投资性房地产资本化的后续支出的会计核算

（采用公允价值模式后续计量）

【例58】投资性房地产费用化的后续支出的会计核算

三、投资性房地产的后续计量

【例59】投资性房地产的后续计量的会计核算

（采用成本模式后续计量）

【例510】投资性房地产的后续计量的会计核算（采用

公允价值模式后续计量）

【例511】投资性房地产的后续计量模式变更的会计核算

四、投资性房地产的转换

【例512】投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算

（采用成本模式后续计量）

【例513】投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算

（采用公允价值模式后续计量）


【例514】投资性房地产转换为存货的会计核算（采用公允

价值模式后续计量）



【例515】非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算

（作为存货）

【例516】非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算

（作为自用房地产）

【例517】非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行

后续计量的投资性房地产的会计核算

（作为存货）

【例518】非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续

计量的投资性房地产的会计核算

（作为自用房地产）

五、投资性房地产的处置

【例519】投资性房地的处置的会计核算（采用成本

模式）

【例520】投资性房地的处置的会计核算（采用公允价值

模式）


第六章利润结转及分配

第一节利润结转及核算

一、利润的含义

二、利润的核算

【例61】营业外收入的会计核算

【例62】营业外收入的会计核算

三、利润的结转

【例63】利润结转的会计核算

第二节利润分配及其核算

一、利润分配的顺序

二、利润分配核算

【例64】利润分配的会计核算（弥补亏损）

【例65】利润分配的会计核算（盈余公积）

【例66】未利润分配的会计核算


第七章财务报告的编制

第一节会计报表概述

一、会计报表

二、会计报表的作用

三、会计报表的分类

四、会计报表的结构

五、会计报表的编制要求

六、《企业会计准则所》要求的财务报表的组成

第二节资产负债表

一、资产负债表的内容及结构

二、资产负债表的格式与填列方法

三、资产负债表编制示例

【例71】资产负债表的编制处理

第三节利润表

一、利润表的内容及结构

二、利润表的编制

三、利润表编制示例

【例72】利润表的编制处理

第四节现金流量表

一、现金流量表的内容及结构

二、现金流量表的填列方法

三、现金流量表的编制方法及程序

四、现金流量表编制示例

【例73】现金流量表的编制处理

第五节所有者权益变动表

一、所有者权益变动表的内容及结构

二、所有者权益变动表的填列方法

三、所有者权益变动表编制示例

【例74】所有者权益变动表的编制处理

第六节附注

一、企业的基本情况

二、财务报表的编制基础

三、遵循企业会计准则的声明

四、重要会计政策和会计估计

五、会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明

六、重要报表项目的说明

七、其他需要说明的重要事项

崔爱丽，先后从中央财经大学税务学院、会计学院取得学士和硕士学历。毕业后一直在中铁建筑总公司从业会计核算工作，曾先后主持中铁建在西安、北京等多个施工项目的会计核算工作。对于施工企业的会计核算和纳税工作有着丰富经验。'

全书结合房地产开发企业的特点，对房地产开发企业有关会计政策的选择、会计科目的设置和使用、财务报告披露的相关信息等方面做了较为详细的讲述。另外，书中还强调基本理论、基本知识、基本方法和基本技能的结合，并在阐明基本理论、方法的基础上，通过举例来解读有关准则内容，以帮助读者理解。