本书根据新收入准则编写，突出房地产企业会计业务的特点， 尽量完整介绍房地产企业从拿地到销售楼盘全流程业务，同时将新税法融入到案例中。全书共分14章：第1章介绍会计基础知识；第2章介绍税费的会计处理；第3章新收入准则应用；第4章资金往来业务会计处理；第5章企业设立和获取土地的会计处理；第6章房地产企业开发建设阶段业务核算；第7章企业转让及销售会计处理；第8章房地产合作开发的会计处理；第9章房地产企业投资业务的核算；第10章借款业务的核算； 第11章利润结转业务处理；第12章所有者权益业务核算；第13章财务报表编制；第14章财务报表分析。

前 言
PREFACE
“会计真账实操全图解”系列图书自出版后，不断重印，深受读者喜爱。此次再版，缘于《关于修订印发〈企业会计准则第14号——收入〉的通知》（财会〔2017〕22号）（以下简称“新收入准则”）。新收入准则规定，在国内外同时上市的企业自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。初步看来，新收入准则将对建筑施工、房地产、工业、零售等行业产生很大影响，推翻现行准则收入确认的原则，重新按照新收入准则“五步法模型”确认收入。
新收入准则要点如下：收入确认的模式和理念发生了改变、收入确认是在一个时点还是在一段期间内确认、多重交易安排、履约进度的计量
、交易价格的确定、“主要责任人”和“代理人”等。
此外，给予客户的额外购买选择权（客户积分、红包、优惠券等）、授予知识产权许可（授权使用费、版权费等）、无需退回的初始费（初装费、入会费等）、售后回购、质保、退货权、沉淀收入等等也发生了变化。
新收入准则不再区分业务类型，采用统一的收入确认模式。并且强调“控制权转移”。这与现行准则区分销售商品、提供劳务、让渡资产使用权和建造合同，分别采用不同的收入确认模式。以及收入确认时强调“风险报酬转移”有较大不同。由于新收入准则替代《企业会计准则第15号——建造合同》，所以本书会计科目采用新收入准则设置的会计科目核算。新收入准则下，房地产企业销售收入的确认需要在将商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移需要区分时点转移和时段转移。房地产企业期房销售属于时段履约，可以根据履约进度来确认收入，这样房地产企业期房销售收入的确认显然是比旧收入准则提前了。
本书财务报表部分也做出相应修改。截至2019年4月20日，增值税又出台相关规定，本书亦按照新税法编写。
本书根据房地产开发企业的经营特色系统介绍会计科目设置与应用。从企业设立、获取土地、开发建设、合作开发、转让及销售阶段编写，详解资产、负债、所有者权益涉及科目的设置与会计分录及案例解析，最后采用新报表格式编制财务报告案例。房地产行业涉及的税种，如增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等，书中也有详尽的介绍。
《房地产企业会计真账实操全图解（全新升级版）》具有如下几个方面的特点。
◆ 全面详尽。从多个层面详细讲解会计的日常工作内容，相信读者在阅读完本书之后，一定会对会计工作有更充分的了解和认识，并能在具体的实际操作中游刃有余。
◆ 实战性强。从会计人员起步阶段的专业技术分别讲述，汇集房地产企业资深会计的宝贵经验。对相关内容进行技巧点拨，结合实例仿真操作，以帮助读者轻松理解、掌握会计实质内容，工作技能得以快速提高。本书针对工作的细节问题分类、分步骤详细介绍，以帮助读者熟悉房地产企业会计工作中的具体操作。
◆ 图文并茂。为了使读者能更容易地掌握会计工作的方法和技巧，本书力求避免单一的文字叙述，尽量将业务流程及法规采用图、表形式呈现，以便读者在阅读时一目了然。同时本书配用了大量的经典案例，使读者能直观了解具体的实战情形。
本书关于收入的内容是根据新收入准则编写，目前房地产开发企业执行的是《房地产开发企业会计制度》，尚未有与新收入准则配套的政策，因此，书中难免有不足，恳请批准指正。


编者

目录Contens

第1章房地产开发企业基础知识
1.1房地产开发企业的经营与会计核算/

1.1.1房地产开发企业的经营特点/

1.1.2房地产开发企业的经营流程和成本费用/

1.1.3房地产开发企业会计核算的特点/
1.2房地产开发企业会计核算对象/
1.2.1房地产开发企业会计科目的设置/

1.2.2房地产开发企业会计基本假设/

1.2.3房地产开发企业会计信息质量要求/

1.2.4房地产开发企业的会计要素/

第2章房地产开发企业税金的核算
2.1增值税/
2.1.1一般纳税人和小规模纳税人的划分标准/

2.1.2增值税税率/

2.1.3增值税会计科目设置/

2.1.4销项税额的确认/

2.1.5进项税额的确认/

2.1.6进项税额的账务处理/

2.1.7辅导期内进项税额的处理/

2.1.8增值税期末留抵税额处理/

2.1.9预缴税款的核算/

2.1.1增值税纳税申报表的填写/

2.1.11简易计税方法/
2.2土地增值税/
2.2.1土地增值税纳税人、税率/

2.2.2土地增值税计算/

2.2.3土地增值税的预缴与清算/
2.3房产税/
2.3.1房产税纳税人、税率/

2.3.2房产税的计算/
2.4城镇土地使用税/

2.4.1城镇土地使用税纳税人、税率/

2.4.2城镇土地使用税计算/

2.5耕地占用税/
2.5.1耕地占用税纳税人、税率/

2.5.2耕地占用税计算/
2.6契税/



2.6.1契税征税对象、税率/

2.6.2契税计算/



2.7印花税/



2.7.1印花税征税范围、计税依据、税率/

2.7.2即花税计算/



2.8企业所得税/



2.8.1企业所得税要素/

2.8.2收入的确定/

2.8.3准予扣除的项目/

2.8.4企业所得税计算/



2.9个人所得税/



2.9.1个人所得税扣除项目/

2.9.2个人所得税征收范围及税率/
重要账务处理实例索引


【例2-1】购买税控设备及服务费增值税核算实例/29


【例2-2】辅导期内进项税额的核算实例/3


【例2-3】期末留抵税额核算实例/32


【例2-4】预缴增值税款核算实例/33


【例2-5】采用简易计税方法核算实例/42



第3章新收入准则应用


3.1新收入准则概述/



3.1.1“五步法”模型/

3.1.2如何识别合同/

3.1.3履约义务/

3.1.4履约时间/



3.2交易价格的确认/



3.2.1可变对价/

3.2.2重大融资成分/

3.2.3非现金对价/

3.2.4应付客户对价/



3.3将交易价格分摊至各单项履约义务/



3.3.1分摊的一般原则/

3.3.2市场调整法、成本加成法、余值法/




3.4账户设置与主要账务处理/



3.4.1“主营业务收入”账户/

3.4.2“合同资产”账户/

3.4.3“合同负债”账户/

3.4.4“合同履约成本”账户/

3.4.5“合同取得成本”账户/

3.4.6“应收退货成本”账户/

重要账务处理实例索引


【例3-1】合同合并实例/71


【例3-2】原合同终止，新合同执行实例/71


【例3-3】采用产出法核算实例/75


【例3-4】采用投入法核算实例/76


【例3-5】采用成本法核算实例/77


【例3-6】可变对价核算实例/79


【例3-7】计算期望值实例/8


【例3-8】具有重大融资成分核算实例/81


【例3-9】现金返利核算实例/82


【例3-1】分摊合同折扣核算实例/83


【例3-11】市场调整法核算实例/84


【例3-12】成本加成法核算实例/84


【例3-13】余值法核算实例/85


【例3-14】取得合同成本核算实例/89


第4章房地产开发企业资金的核算


4.1库存现金/



4.1.1房地产开发企业现金管理制度/

4.1.2库存现金的账务处理/



4.2银行存款/



4.2.1银行存款账户/

4.2.2银行存款账户的具体运用/

4.2.3银行存款的核算/



4.3银行其他结算方式/



4.3.1汇兑/

4.3.2托收承付/

4.3.3委托收款/

4.3.4国内信用证/

4.3.5网上支付/

4.3.6第三方支付/



4.4其他货币资金/



4.4.1银行汇票结算业务处理/

4.4.2银行本票存款结算业务处理/

4.4.3信用卡结算业务处理/

4.4.4存出投资款业务处理/




4.5外币业务/



4.5.1外币业务账户设置/

4.5.2外币业务核算/
重要账务处理实例索引


【例4-1】企业日常提取现金账务处理实例/94


【例4-2】现金收入的账务处理实例/95


【例4-3】现金支出账务处理实例/95


【例4-4】现金短缺的账务处理实例/97


【例4-5】现金溢余的账务处理实例/98


【例4-6】银行对账单的账务处理实例/11


【例4-7】银行存款收入的账务处理实例/11


【例4-8】银行存款支出的账务处理实例/12


【例4-9】银行汇票的账务处理实例/18


【例4-1】信用卡的账务处理实例/111


【例4-11】存出投资款的账务处理实例/111


【例4-12】外币兑换交易的账务处理实例/112


【例4-13】外币购销交易的账务处理实例/114


【例4-14】外币借款交易的账务处理实例/114


【例4-15】接受外币资本投资的账务处理实例/115


【例4-16】期末外币项目余额的处理实例/116


【例4-17】期末非货币项目汇率变动处理实例/116


第5章房地产开发企业设立和获取土地阶段


5.1房地产开发企业设立/



5.1.1实收资本出资方式/

5.1.2开办费的核算/

5.1.3设立阶段公司组织形式及处所/

5.1.4设立阶段税务处理/



5.2获取土地阶段的会计处理/



5.2.1土地获得方式与涉税/

5.2.2土地使用权的账务处理/



5.3房地产开发企业拆迁业务的账务处理/





5.4获取土地阶段的税务处理/



5.4.1土地使用税计提与申报/

5.4.2耕地占用税计提与申报/

5.4.3契税计提与申报/
重要账务处理实例索引



【例5-1】投资人以货币出资核算实例/119


【例5-2】公司增加注册资本核算实例/12


【例5-3】开办费的账务处理实例/121


【例5-4】设立阶段印花税的核算实例/124


【例5-5】契税核算实例/126


【例5-6】土地使用及拆迁补偿费的核算实例/129


【例5-7】自用土地使用权核算实例/132


【例5-8】“拆一补一”核算实例/133


【例5-9】获取土地阶段土地使用税核算实例/135


【例5-1】获取土地阶段耕地占用税核算实例/136


【例5-11】获取土地阶段契税核算实例/137




第6章房地产开发企业开发建设阶段


6.1房地产项目开发成本/



6.1.1房地产直接开发成本的计量/

6.1.2成本核算应设置的会计账户/



6.2房屋开发成本的归集/



6.2.1成本项目的归类与账务处理/

6.2.2房屋开发成本的结转/

6.2.3房地产间接成本的计量/



6.3自营开发工程成本的核算/



6.3.1自营开发工程核算程序/

6.3.2自营工程成本核算的对象和项目/

6.3.3材料费的核算/

6.3.4“甲供材”核算/

6.3.5人工费的核算/

6.3.6机械使用费的核算/

6.3.7其他直接费的核算/

6.3.8施工间接费用的核算/



6.4出包工程核算/



6.4.1投标保证金的核算/

6.4.2预付备料款、工程款的核算/

6.4.3质量保证金的核算/



6.5代建工程开发成本的核算/



6.5.1代建工程成本核算的对象和项目/

6.5.2代建工程开发成本的核算/



6.6开发产品核算/



6.6.1开发产品的定义及会计科目的设置/

6.6.2开发产品增减的核算/

6.6.3周转房核算/



6.7开发间接费用的核算/



6.7.1开发间接费用的组成与归集/

6.7.2开发间接费用结转的账务处理/



6.8期间费用的核算/



6.8.1销售费用/

6.8.2管理费用/

6.8.3财务费用/



6.9房地产企业营销设施的会计和税务处理/



6.9.1售楼部、样板房的核算/

6.9.2项目营销设施的应用模式/
重要账务处理实例索引


【例6-1】房屋开发成本结转核算实例/147


【例6-2】间接成本的分配核算实例/149


【例6-3】【例6-4】材料费的核算实例/156/157


【例6-5】【例6-6】“甲供材”核算实例/158/158


【例6-7】【例6-8】【例6-9】应付职工薪酬核算实例/16/161/161



【例6-1】机械使用费核算实例/162


【例6-11】【例6-12】【例6-13】其他直接费核算实例/165/166/167


【例6-14】施工间接费用核算实例/168


【例6-15】投标保证金核算实例/17


【例6-16】【例6-17】预付备料款、工程款的核算实例/171/172


【例6-18】质量保证金核算实例/173


【例6-19】代建工程开发成本核算实例/175


【例6-2】开发产品增加的核算实例/176


【例6-21】【例6-22】开发产品减少的核算实例/177/177


【例6-23】结转房产成本核算实例/178


【例6-24】周转房核算实例/179


【例6-25】开发间接费用结转核算实例/181


【例6-26】【例6-27】销售费用核算实例/185/185


【例6-28】【例6-29】【例6-3】管理费用核算实例/187/188/188


【例6-31】财务费用核算实例/189


【例6-32】售楼部、样板间的财税核算实例/191


【例6-33】样板间的账务处理实例/192


【例6-34】营销设施的账务处理实例/193



第7章转让及销售阶段业务核算


7.1商品房上市销售的条件与账户的设置/



7.1.1商品房具备上市销售的条件/

7.1.2商品房一次性付款、分期付款、按揭付款/

7.1.3房地产开发企业销售设置的会计账户/



7.2 商品房销售业务/



7.2.1商品房预售的会计处理/

7.2.2商品房现房销售的会计处理/



7.3 特殊情况下商品房销售方式的处理/



7.3.1委托代销方式销售开发产品的核算/

7.3.2分期收款销售开发产品的核算/

7.3.3发生合同折扣的核算/

7.3.4销售退回的会计处理/

7.3.5房地产未完工产品销售收入的确认/

7.3.6面积差的会计核算/

7.3.7土地使用权转让的会计核算/

7.3.8配套设施转让的核算/

7.3.9自行建造或分包商建造房产的收入确认/



7.4 其他业务收入的核算/



7.4.1其他业务收入科目的设置/

7.4.2其他业务收入的会计处理/



7.5 转让及销售阶段增值税的核算/



7.5.1正常销售情况下税费处理/

7.5.2一次购地、分期开发的土地成本扣除/

7.5.3土地成本中拆迁补偿费、政府规费等的处理/

7.5.4采用股权收购拿地方式的土地成本扣减/

7.5.5“拆一还一”的税务处理/

7.5.6参与政府土地一级开发项目税务处理/
重要账务处理实例索引


【例7-1】按揭保证金核算实例/23


【例7-2】代收配套设施费、办证费、维修基金的核算实例/24


【例7-3】商品房现房销售核算实例/26


【例7-4】委托代销方式销售开发产品的核算实例/211


【例7-5】视同买断方式实例/212


【例7-6】分期收款销售开发产品的核算实例 /213


【例7-7】发生合同折扣的核算实例/214


【例7-8】销售退回的会计处理实例/215


【例7-9】面积差的会计核算实例/217


【例7-1】土地使用权转让的会计核算实例/218


【例7-11】【例7-12】自行建造或分包商建造房地产核算实例/219/221


【例7-13】商品房售后服务收入核算实例/223


【例7-14】固定资产出租收入核算实例/223


【例7-15】材料销售收入核算实例/224


【例7-16】房地产转让及销售阶段税费核算实例/226



第8章房地产合作开发的核算


8.1 房地产开发立项及核算/



8.1.1房地产合作开发立项/

8.1.2联合开发的会计核算/



8.2 合作建房方式的增值税处理/



8.2.1“以物易物”式合作建房/

8.2.2成立合营企业，合作建房/
重要账务处理实例索引


【例8-1】联合开发的会计核算实例/236


【例8-2】挂靠经营的处理实例/236


【例8-3】合作建房核算实例/24


第9章房地产企业投资业务的核算


9.1 长期股权投资初始计量/



9.1.1长期股权投资科目设置/

9.1.2同一控制下企业合并形成的长期股权投资/

9.1.3非同一控制下企业合并形成的长期股权投资/

9.1.4非企业合并形成的长期股权投资/



9.2长期股权投资持有期间的核算/



9.2.1采用成本法的账务处理/

9.2.2采用权益法的账务处理/



9.3长期股权投资的处置/





9.4 长期股权投资减值准备/



9.4.1长期股权投资减值准备科目的设置/

9.4.2长期股权投资减值的会计处理/
重要账务处理实例索引


【例9-1】同一控制下企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例/247


【例9-2】非同一控制下企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例/248


【例9-3】非企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例/248


【例9-4】采用成本法核算的账务处理实例/25


【例9-5】采用权益法核算的账务处理实例/252


【例9-6】长期股权投资处置核算实例/253


【例9-7】长期股权投资减值准备核算实例/254


第10章企业借款的核算


10.1 短期借款/



10.1.1短期借款科目的具体运用/

10.1.2取得和偿还时的账务处理/



10.2 长期借款/



10.2.1长期借款科目的具体运用/

10.2.2长期借款的核算/
重要账务处理实例索引


【例10-1】短期借款账务处理实例/257


【例10-2】长期借款单利账务处理实例/26


【例10-3】长期借款复利账务处理实例/26

第11章利润结转与分配

11.1利润结转/
11.2利润分配/

重要账务处理实例索引

【例11-1】期末结转本年利润的核算实例/265


第12章所有者权益的核算


12.1实收资本/
12.1.1实收资本的科目设置/
12.1.2实收资本的账务处理/

12.2资本公积/



12.2.1资本公积的来源/

12.2.2资本公积的账务处理/
12.3留存收益/
12.3.1留存收益的组成/

12.3.2留存收益的账务处理/
重要账务处理实例索引


【例12-1】接受非现金资产投资核算实例/27


【例12-2】企业回购股票的核算实例/271


【例12-3】资本公积增加的核算实例/273


【例12-4】提取盈余公积金核算实例/275


第13章房地产开发企业财务报告


13.1聚焦新资产负债表/



13.1.1尚未执行新金融工具准则和新收入准则的企业报表格式/

13.1.2已经执行新金融工具准则和新收入准则的企业报表格式/

13.1.3资产负债表的编制方法/

13.1.4资产负债表的编制案例/
13.2聚焦新利润表/
13.2.1利润表的调整/

13.2.2利润表项目填列/

13.2.3利润表编制案例/
13.3现金流量表/
13.3.1现金流量表概述/

13.3.2现金流量各项目计算方法/
13.4所有者权益变动表/
13.4.1所有者权益变动表结构/

13.4.2所有者权益变动表的编制/
重要账务处理实例索引

【例13-1】根据总账科目余额计算资产负债表部分项目/28
【例13-2】根据有关明细科目的余额计算资产负债表部分项目/281


【例13-3】根据总账科目和明细科目期末余额编制资产负债表/286


【例13-4】编制利润表核算实例/293


【例13-5】销售商品、提供劳务收到的现金核算实例/297


【例13-6】收到税费返回核算实例/298


【例13-7】收到其他与经营有关的现金核算实例/298


【例13-8】购买商品、接受劳务支付的现金核算实例/299


【例13-9】支付给职工以及为职工支付的现金核算实例/299


【例13-1】支付的各项税费核算实例/3


【例13-11】收回投资收到的现金核算实例/31


【例13-12】购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金核算实例/32


【例13-13】借款收到的现金核算实例/33


【例13-14】偿还债务所支付的现金核算实例/34


【例13-15】分配股利、利润或偿付利息所支付的现金核算实例/34

【例13-16】编制现金流量表核算实例/34


【例13-17】所有者权益变动表编制实例/38

参 考 文 献/

贾莉莉，会计师。任职于某建设监理有限责任公司财务部，担任部门负责人。曾在成本预算部担任成本会计。主要研究方向：税收筹划、责任成本管理、全面预算。

本书根据新收入准则以及新税法编写，以案例的形式解析房地产企业经营业务的会计处理。房地产企业由于行业的特殊性，涉及的税种很多，业务处理相对复杂。本书尽量用通俗的文字解析房地产企业会计全流程。