本书是一本关于房地产开发企业会计实务的工具书，从工程项目建设、
费用管理、商品房销售以及利润分配等重要环节出发阐述了相关账务处理。
全书共11章，包括房地产企业的会计基础知识、企业设立阶段账务、
工程建设账务、费用核算、销售收入和成本核算、利润确认与分配、税务筹
划、申报纳税以及对账、查账、结账和财务报表的编制等内容，以房地产企
业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管理特点，理论联
系实际，让读者将对应的账务处理理论知识落实到实际经济业务上。

房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，
遵循资本运营规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、
分析和监督等一系列管理工作的总称。在市场经济条件下，企业财务管理水平决
定着企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为企业管理的核心。所以，
加强企业财务管理，对改善企业的生存条件、提高企业的经济实力和推动企业的
发展起着重大的作用。
近年来，我国企业财务通则、会计准则、审计准则、内控规范以及税务法规
等发生了很大变化，再加上房地产开发企业具有核算对象众多、成本费用归集分
配复杂多样和核算周期长等特点，给企业的会计核算工作带来了一定的难度，也
使得房地产行业对复合型高级管理人才的需求逐渐增加。
为了满足房地产开发企业会计人员的工作需要，本书根据新的企业会计准则
以及相关的税收法律法规，从专业的角度有针对性地介绍了房地产开发企业的会
计政策及各项会计实务问题，帮助大家了解房地产开发企业的会计核算特点和企
业会计准则在房地产开发企业中的具体运用，促进读者掌握相关会计知识和提高
会计实务操作水平。
本书采用以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批建设以及商品房
销售等具体的业务流程为线索，以会计账务实操处理为主体内容，对房地产开发
各阶段涉及的会计处理和税务事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的会
计账务和税务处理。
本书共 11 章，大概可以划分为七个部分。
部分
第一部分
（第 1 章）
阐述
这部分概括性地介绍了房地产开发企业的概念、类型和所涉及的经
济业务内容及流程，是对本书的概括性描述
.I

续表
部分
第二部分
（第 2~5 章）
第三部分
（第 6 章）
第四部分
（第 7 章）
第五部分
（第 8 章）
阐述
按照房地产开发企业的业务流程，详细介绍了房地产开发企业设立
阶段、获取土地阶段、开发建设阶段和销售阶段的相关会计处理。
同时按照房地产企业不同的会计岗位，具体讲述对应岗位所涉及的
经济业务流程和账务实操处理
详细讲述了房地产企业利润的构成，明确阐述了利润的分配顺序和
对应的账务处理
介绍了房地产开发企业的税收筹划，对房地产开发企业的税收规划
具有很好的指导作用
详细阐述了房地产开发企业各个环节涉及的税种及相关税务处理
第六部分具体讲述月度、年度结账期间具体的会计实务工作，包括查账、对
（第 9~10 章） 账和结账的流程，以及报表的编制方法
第七部分
（第 11 章）
通过概括 12 月房地产企业的实际经济业务所对应的账务实例，帮助
读者重新梳理学习房地产企业取得土地、开发建设和商品房销售的
账务实操
本书以房地产企业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管
理的特点，体现现行房地产企业财务制度的基本精神，力求做到理论联系实际。
在编写过程中，将相关账务处理的理论知识落实到对应的实际经济业务上，让读
者学习到在实际的房地产企业会计工作业务中应有的会计账务实操和税务业务处
理。这里说明一下，由于一个房地产项目从开始到完成会经历很长一段时间，为
了让读者更真实、系统地学习不同阶段的会计处理，本书在编写时模拟了一个房
地产公司——尚领房地产公司。书中案例涉及公司从成立到完成一个项目的所有
环节，所以案例时间会出现前后跨度较大的情况，但是书中对新政策内容均进行
了讲解，不影响读者对新知识的学习。
希望所有读者都能从本书受到启发，了解房地产企业的具体经济业务，学会
各种经济业务对应的会计实务和税务处理，学会如何通过财务的方式反映房地产
企业的经济业务以及从财务角度分析企业发展状况。
由于编者学识和经验有限，书中难免有疏漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
编
者
2019 年 8 月
特别说明：本书所有案例均改编于真实的工作案例，但是为了方便读者学习和熟悉在
2019 年 4 月以后实施的新的增值税政策和 5 月以后实施的新的社保政策，因此个别案
例发生时间人为设定在 2019 年 4 月及以后，账务处理中涉及计算的地方也根据新的规
定做了税率调整，以帮助读者对新知识的掌握。
II.

第1章
1.1
房地产企业会计基础知识
房地产开发企业类型 ............................. 2
1.1.1 从经营内容和经营方式的角度划分............................................2
1.1.2 从经营范围的广度划分 ...............................................................3
1.2
房地产开发经营的主要流程........................ 3
1.2.1 前期准备阶段...............................................................................4
1.2.2 取得土地使用权阶段 ...................................................................4
1.2.3 建设施工阶段...............................................................................6
1.2.4 房产销售（预售）阶段 ...............................................................6
1.2.5 项目清算阶段...............................................................................9
1.2.6 自持物业阶段...............................................................................9
1.3
房地产开发企业主要经营业务内容 ................. 10
1.3.1 房地产企业取地业务内容 ......................................................... 11
1.3.2 房地产企业工程建设业务内容 ................................................. 12
1.3.3 房地产企业销售业务内容 ......................................................... 12
1.4
房地产企业税务处理快速入门 ..................... 13
1.4.1 了解各个环节涉及的主要税种 ................................................. 13
1.4.2 纳税申报怎么做 ......................................................................... 14
.I

房地产企业会计真账实操全图解
第2章
2.1
2.2
企业设立阶段的会计核算
企业设立阶段业务简介 .......................... 24
企业设立阶段的会计核算......................... 25
2.2.1 设置“实收资本”和“资本公积”科目 .................................. 25
2.2.2 新设立公司的会计核算 ............................................................. 26
【实账处理】——公司收到部分约定认缴额的账务处理 ................................27
【实账处理】——公司收到长期股权投资出资的账务处理............................28
2.2.3 公司增加注册资本的核算 ......................................................... 28
【实账处理】——公司收到土地使用权出资的账务处理 ................................29
【实账处理】——公司将资本公积转为实收资本的账务处理 .......................30
【实账处理】——公司将盈余公积转为实收资本的账务处理 .......................31
2.2.4 公司实收资本减少的核算 ......................................................... 31
【实账处理】——尚领房地产有限责任公司减少注册资本的账务处理 .....32
【实账处理】——某房地产股份有限公司减少注册资本的账务处理 .........33
2.2.5 开办费的核算............................................................................. 34
【实账处理】——尚领房地产有限责任公司开办费的账务处理 ..................34
第3章
3.1
工程会计工作范围及账务处理
工程会计日常工作 .............................. 36
3.1.1 工程会计对接的企业经营业务 ................................................. 36
3.1.2 工程会计审核原始单据注意事项.............................................. 38
3.2
取得开发用土地使用权的会计处理 ................. 40
【实账处理】——尚领房地产公司竞拍取得土地使用权的会计处理 .........41
3.2.1 通过竞拍取得土地使用权的会计处理 ...................................... 40
3.2.2 接受投资取得土地使用权的会计处理 ...................................... 41
【实账处理】——尚领房地产公司接受投资取得土地使用权的账务处理 ....42
3.2.3 在建项目收购的会计处理 ......................................................... 42
II.

目录
【实账处理】——尚领房地产公司收购在建项目的账务处理 .......................43
3.2.4 自用土地使用权的会计处理 ..................................................... 44
【实账处理】——尚领房地产公司关于自用土地使用权的账务处理 .........44
3.3
开发建设阶段不同承包方式的会计处理 ............. 45
3.3.1 开发建设阶段各种承包方式和内容.......................................... 45
3.3.2 BOT 项目工程承包方式下的会计处理 .................................... 48
3.3.3 BT 项目工程承包方式下的会计处理 ....................................... 49
3.4
开发成本的归集、分配与结转 ..................... 52
【实账处理】——尚领地产关于取得土地支付土地价款的账务处理 .........54
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地价款分摊的账务处理 ..............56
3.4.1 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 ...................................... 54
3.4.2 前期工程费的归集与分配 ......................................................... 57
【实账处理】——尚领地产关于前期工程款归集和分摊的账务处理 .........58
3.4.3 建筑安装工程费的归集与分配 ................................................. 59
【实账处理】——关于发包建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........62
【实账处理】——关于自营建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........64
3.4.4 基础设施费的归集与分配 ......................................................... 65
【实账处理】——尚领地产关于基础设施费的归集与分配的账务处理 .....66
3.4.5 开发间接费用的归集与分配 ..................................................... 66
【实账处理】——尚领地产关于开发间接费用的归集与分配的账务处理 ....67
3.4.6 营利性公共配套设施费的归集与分配 ...................................... 68
【实账处理】——关于营利性公共配套设施费的归集与分配的账务处理 ....69
3.4.7 非营利性公共配套设施费的归集与分配 .................................. 70
【实账处理】——关于非营利性公共配套设施费归集与分配的账务处理 ...71
3.4.8 房屋开发成本的结转 ................................................................. 73
【实账处理】——尚领房地产公司关于房屋开发成本结转的账务处理 .....73
3.5
土地开发成本的核算 ............................ 74
.III

房地产企业会计真账实操全图解
3.5.1 土地开发成本核算对象的确定 ................................................. 75
3.5.2 土地开发成本项目的设置 ......................................................... 75
3.5.3 土地开发成本归集和分配 ......................................................... 76
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....77
3.5.4 土地开发成本的结转 ................................................................. 78
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....80
第4章
4.1
费用会计工作范围及账务处理
费用会计日常工作 .............................. 82
4.1.1 费用会计对接的企业经营业务 ................................................. 82
4.1.2 费用确认的原则、方法和内容 ................................................. 83
4.1.3 费用会计审核原始单据注意事项.............................................. 85
4.2
房地产企业费用的会计账务处理 ................... 86
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年管理费用的账务处理 .................87
4.2.1 房地产企业管理费用的核算及归集.......................................... 86
4.2.2 房地产企业销售费用的核算及归集.......................................... 89
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年销售费用的账务处理 .................91
4.2.3 房地产企业财务费用的核算及归集.......................................... 93
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年财务费用的账务处理 .................94
第5章
5.1
销售会计工作范围及账务处理
房地产销售会计工作范围......................... 96
5.1.1 销售收银员日常工作 ................................................................. 96
5.1.2 销售会计日常工作 ..................................................................... 99
5.2
销售阶段业务的会计核算........................100
5.2.1 诚意金的会计处理 ................................................................... 100
IV.

目录
【实账处理】——尚领房地产公司收取诚意金的账务处理..........................101
5.2.2 销售定金的会计处理 ............................................................... 101
【实账处理】——关于销售定金的账务处理 .....................................................102
5.2.3 按揭保证金的会计核算 ........................................................... 102
【实账处理】——关于按揭保证金的账务处理 ................................................103
5.2.4 预售房款的会计核算 ............................................................... 103
【实账处理】——关于预售款的账务处理..........................................................104
5.2.5 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 ........................ 105
【实账处理】——关于销售更名的账务处理 .....................................................105
【实账处理】——关于销售退房的账务处理 .....................................................106
【实账处理】——尚领房地产公司关于销售换房的账务处理 .....................107
5.2.6 代收款项的会计核算 ............................................................... 107
【实账处理】——尚领房地产公司关于代收款项的账务处理 .....................108
5.3
商品房销售收入的会计核算......................108
5.3.1 收入的会计确认 ....................................................................... 108
5.3.2 房地产销售收入的账务处理 ................................................... 110
【实账处理】——在收入结转前已收齐房款的销售收入的账务处理 .......110
【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以内的销售收入账务处理....111
【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以上的销售收入账务处理....112
5.3.3 商品房面积差的会计核算 ....................................................... 114
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房面积差的账务处理 ............114
5.3.4 拆迁还房的会计处理 ............................................................... 115
【实账处理】——尚领房地产公司关于拆迁还房的账务处理 .....................116
5.3.5 委托代销收入的会计核算 ....................................................... 117
5.3.6 售后回购房屋收入的会计核算 ............................................... 118
【实账处理】——尚领房地产公司关于融资性售后回购的账务处理 .......119
5.4
商品房销售成本的结转与核算 ....................120
5.4.1 开发产品销售时的会计核算 ................................................... 120
.V

房地产企业会计真账实操全图解
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品入库的账务处理 ...121
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品出库的账务处理 ...122
5.4.2 成本差异的会计核算 ............................................................... 123
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房成本差异的账务处理 .......123
5.5
房地产持有物业会计账务处理 ....................124
【实账处理】——关于出租物业成本支出的账务处理 ...................................125
【实账处理】——关于出租物业竣工的账务处理 ............................................126
【实账处理】——关于出租物业暂估入账的账务处理 ...................................126
5.5.1 出租物业的初始计量 ............................................................... 124
5.5.2 租金收入的账务处理 ............................................................... 127
【实账处理】——关于租金收入的账务处理 .....................................................127
5.5.3 免租期收入的账务处理 ........................................................... 128
【实账处理】——关于免租期租金收入的账务处理 .......................................129
5.5.4 出租物业的后续支出的会计核算............................................ 129
【实账处理】——关于维修支出的账务处理 .....................................................130
【实账处理】——关于装修费用的账务处理 .....................................................131
【实账处理】——关于改建支出的账务处理 .....................................................132
【实账处理】——关于计提折旧的账务处理 .....................................................134
【实账处理】——公允价值模式下出租物业关于改建支出的账务处理 ...136
5.5.5 出租物业处置的会计核算 ....................................................... 136
【实账处理】——关于出租物业处置的账务处理 ............................................137
5.5.6 自营物业的会计核算 ................................................................ 137
【实账处理】——关于自营物业成本支出的账务处理 ...................................139
【实账处理】——关于自营物业处置的账务处理 ............................................142
5.5.7 房地产改变用途的会计核算 ................................................... 142
【实账处理】——成本模式下投资性房地产转换为其他资产的账务处理 ...143
【实账处理】——公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产 .......143
【实账处理】——公允价值模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产 ...144
VI.

目录
第6章
6.1
6.2
房地产企业利润及利润分配
房地产开发企业利润的构成......................146
利润的核算 ...................................146
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年营业利润的核算 ........................148
6.2.1 营业利润的核算 ....................................................................... 147
6.2.2 营业外收入的核算 ................................................................... 148
【实账处理】——尚领房地产公司进行非货币性资产交换的账务处理 ...150
6.2.3 营业外支出的核算 ................................................................... 151
【实账处理】——尚领房地产公司处置报废固定资产的账务处理 ............152
6.2.4 利润结转的核算 ....................................................................... 153
【实账处理】——尚领房地产公司关于利润结转的账务处理 .....................154
6.3
利润分配的核算 ...............................155
6.3.1 利润分配顺序........................................................................... 155
6.3.2 利润分配的账务处理 ............................................................... 156
【实账处理】——尚领房地产公司关于利润分配的账务处理 .....................158
6.3.3 未分配利润的账务处理 ........................................................... 159
第7章
7.1
房地产企业税务筹划
项目设立阶段税收筹划 .........................162
7.1.1 项目公司组织形式的筹划 ....................................................... 162
7.1.2 合作项目合作方式的筹划 ....................................................... 163
7.1.3 土地取得方式的税收筹划 ....................................................... 164
7.2
项目设计建造阶段税收筹划......................166
7.2.1 项目分期及户型选择的筹划 ................................................... 166
7.2.2 各项目成本的归集与控制及合同的订立执行 ........................ 167
7.2.3 建筑合同订立的筹划 ............................................................... 168
.VII

房地产企业会计真账实操全图解
7.2.4 开发间接费用筹划 ................................................................... 169
7.2.5 配套设施费的筹划 ................................................................... 170
7.3
项目销售阶段税收筹划 .........................170
7.3.1 销售方式和促销活动的税务筹划............................................ 171
7.3.2 销售定价的筹划 ....................................................................... 171
7.3.3 代收费用和精装修住房的筹划 ............................................... 173
7.3.4 房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划 ................ 173
7.3.5 剩余资产的税务筹划 ............................................................... 174
7.3.6 房地产项目公司清算的税务筹划
....................................... 174
7.4
项目竣工决算阶段税收筹划......................175
7.4.1 土地增值税清算单位的选择 ................................................... 176
7.4.2 土地增值税清算时间的选择 ................................................... 176
7.4.3 企业所得税清算的税收筹划 ................................................... 177
第8章
8.1
房地产企业各环节纳税实务
..................................................................................... 180
房地产企业项目设立环节的税务处理 ..............180
【实账处理】——尚领房地产公司关于契税的账务处理 ..............................182
8.1.1 契税
8.1.2 印花税 .................................................................................... 182
8.1.3 耕地占用税 .............................................................................. 184
【实账处理】——尚领房地产公司关于耕地占用税的账务处理 ................185
8.2
8.3
房地产企业项目开发建设环节的税务处理 ..........186
【实账处理】——尚领房地产公司关于城镇土地使用税的账务处理 .......187
房地产企业销售环节的税务处理 ..................188
【实账处理】——尚领房地产公司在商品房销售时增值税的账务处理 ...190
8.3.1 增值税 .................................................................................... 188
VIII.

目录
8.3.2 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 .................... 192
【实账处理】——尚领公司城市维护建设税、教育费附加和
地方教育附加的账务处理 .....................................................194
8.3.3 土地增值税 .............................................................................. 195
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地增值税的账务处理 ................200
8.3.4 企业所得税 .............................................................................. 201
【实账处理】——尚领房地产公司关于企业所得税预缴的账务处理 .......202
【实账处理】——尚领房地产公司关于企业所得税汇算清缴的账务处理 ...207
8.4
房地产企业项目自持使用环节的税务处理 ..........208
【实账处理】——尚领房地产公司关于房产税的账务处理..........................210
8.4.1 房产税 .................................................................................... 208
8.4.2 出租房产产生的增值税 ........................................................... 210
【实账处理】——尚领房地产公司关于房产出租时增值税的账务处理 ...211
第9章
9.1
房地产企业会计对账、查账与结账
房地产企业查账流程 ...........................214
9.1.1 查账定义和方法 ....................................................................... 214
9.1.2 查账主要内容........................................................................... 216
【实账处理】——尚领房地产公司当月收入与成本计提后的账务处理 ...217
9.2
房地产企业对账流程 ...........................219
9.2.1 对账定义和技巧 ....................................................................... 219
9.2.2 对账主要内容........................................................................... 220
9.3
房地产企业结账流程 ...........................224
9.3.1 月度结账流程........................................................................... 224
9.3.2 结账账务处理........................................................................... 226
【实账处理】——尚领房地产公司 12 月结账账务处理 .................................232
.IX

房地产企业会计真账实操全图解
第 10 章
10.1
财务报表的编制
资产负债表的编制 ............................236
10.1.1 资产负债表的内容和结构 ..................................................... 236
10.1.2 资产负债表的编制方法 ......................................................... 239
10.2
利润表的编制 ................................240
10.2.1 利润表的内容和结构 ............................................................. 240
10.2.2 利润表的编制方法 ................................................................. 243
10.3
现金流量表的编制 ............................245
10.3.1 现金流量表的结构和内容 ..................................................... 245
10.3.2 现金流量表的编制方法 ......................................................... 249
10.4
所有者权益变动表的编制 ......................256
10.4.1 所有者权益变动表的结构和内容.......................................... 257
10.4.2 所有者权益变动表的编制方法 ............................................. 258
10.5
财务报表附注 ................................260
第 11 章
11.1
11.2
11.3
11.4
11.5
房地产公司 2018 年 12 月会计做账实例
房地产开发公司 12 月新取得土地
使用权的核算 ................................264
房地产开发公司 12 月在建楼盘开发
建设阶段的期间费用核算 ......................265
房地产开发公司 12 月完工楼盘开发
产品成本核算 ................................268
房地产开发公司 12 月完工楼盘开发
产品销售收入、成本核算 ......................269
房地产开发公司 12 月
利润核算、结转和分配 ........................270
X.

钟晓思，财务管理专业，工商管理系学士，中级会计师。毕业后一直从事财务工作，精通商业以及事业单位会计实务和会计制度。擅长大型房地产行业会计核算，曾在雅居乐房地产开发有限公司、四川蓝光和骏实业有限公司就职，也从事过会计人员培训工作，并在专业论坛发表多篇文章。

本书以房地产企业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管
理的特点，体现现行房地产企业财务制度的基本精神，力求做到理论联系实际。
在编写过程中，将相关账务处理的理论知识落实到对应的实际经济业务上，让读
者学习到在实际的房地产企业会计工作业务中应有的会计账务实操和税务业务处
理。这里说明一下，由于一个房地产项目从开始到完成会经历很长一段时间，为
了让读者更真实、系统地学习不同阶段的会计处理，本书在编写时模拟了一个房
地产公司——尚领房地产公司。书中案例涉及公司从成立到完成一个项目的所有
环节，所以案例时间会出现前后跨度较大的情况，但是书中对新政策内容均进行
了讲解，不影响读者对新知识的学习。